[스크랩] 집을 사고 팔 때 챙길 서류

집은 서민들에겐 전 재산이나 다름없다. 집을 사고 팔 때 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있다. 실거래가신고 및 등기제 시행 등으로 주택거래 환경이 크게 바뀌고 각종 규제로 주택 거래가 점점 위축되고 있다. 전문가들은 "이제는 한 번 거래하면 또 다시 사고팔기 어려운 환경이므로 매수-매도 당사자는 사전에 충분한 지식을 쌓아둬야 한다"고 입을 모은다. 특히 정부의 각종 규제로 집값이 내려가는 시점에서는 기존 집을 팔고 새 주택을 매수하는 지혜가 필요하다. 집을 사고팔 때 꼭 알아야 할 일곱 가지를 정리했다. ①집 살 때는 소유자 본인 확인=등기부등본상 소유자가 아닌 배우자나 자녀.친인척이 대신 매매 계약을 하는 경우가 흔하다. 이럴 땐 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감이 있어야 한다. 계약에 앞서 집주인에게 연락해 계약 위임 여부를 확인해야 뒤탈이 없다. 자녀나 배우자가 소유자의 인감을 훔치거나 위임장을 위조해 부동산을 처분하는 등의 거래사고가 일어나는 경우가 많아서다. 최진영 변호사는 "배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 계약 효력을 주장할 수 없다"고 말했다. 대한공인중개사협회 배홍기 상담위원은 "대리 계약으로 인한 분쟁이 전체 상담 건수의 10%에 이른다"며 "중개업자나 대리 계약자의 말만 믿다가 낭패를 당하는 경우가 많다"고 주의를 당부했다. ②중도금.잔금 때도 등기부등본 확인하라=가장 기본적으로 확인할 사항이다. 계약 때는 물론 중도금.잔금지급 때도 등기부등본에 처분금지 가처분이나 가압류.근저당 등이 있는지 확인해야 한다. 채권자와의 재판에서 매도인이 패소할 경우 집을 산 사람이 피해를 볼 수 있다. 따라서 중도금이나 잔금 지급전(특히 당일 날 조심) 등기부등본을 확인한 뒤 돈을 줘야 한다. 가압류 등이 있으면 말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절할 수 있다. ③매도자의 근저당 채무 인수할 때=은행권의 담보대출 억제 등으로 매도자의 대출을 매수자가 모두 승계하지 못하는 경우가 일어날 수 있다. 이런 경우에 대비해 매도자가 계약을 마음대로 깨지 못하도록 하는 조항을 넣는 것이 좋다. 특별한 약정이 없다면 매수인은 매도인의 융자를 대신 갚고 매도인에게 잔금을 줘도 된다. ④휴일에 부동산을 살 때=공휴일이나 주말에 부동산을 살 때 계약금을 미처 준비하지 못해 가계약을 하거나 계약금만큼 현금보관증을 써주는 경우가 있다. 이때도 법률적으로 정식 계약의 효력을 갖는다. 이기형 변호사는 "24시간 이내에 계약 취소를 요구하면 가계약금 등을 돌려받을 수 있는 것으로 일부 알려져 있으나 잘못된 사실"이라고 말했다. 다만 당사자 간 '본계약이 성립되지 않을 경우 가계약은 취소한다'는 특약 조항을 계약서에 넣은 경우 돌려받을 수 있다. ⑤중도금 지급 전 매도자의 계약 해지 막으려면=중도금을 지급하면 매도자가 일방적으로 계약을 깰 수 없다. 그런데 중도금 지급 전 값이 계약금보다 더 올라 매도자가 해약할 것으로 예상된다면 미리 움직여야 한다. 이 변호사는 "매도자가 계약 해지를 통보하기 전에 중도금을 법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하라"며 "법원은 이런 조치도 계약 이행의 착수로 봐 매도자가 계약을 해지할 수 없다"고 말했다. ⑥살 집을 보고 계약하라=전세나 월세를 안고 집을 살 때 일부 세입자는 사생활 침해 등을 내세우며 집 내부를 보여 주길 꺼린다. 이럴 때 중개업자들은 "아파트는 구조가 같으니 옆집을 보면 된다"며 계약을 종용하는 경우가 있으나 받아들여선 안된다. 나중에 하자 등으로 분쟁이 생길 수 있기 때문이다. ⑦집은 팔고 나서 사라=1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 반드시 매도 계약을 한 뒤 집을 사야 한다. 상승기 때는 집을 산 뒤 매도하면 차익을 더 챙길 수 있지만 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 골치를 앓는 사람이 많다. 강철수 부동산 컨설팅 대표는 "특히 집이 잘 팔리지 않는 비인기지역에서 인기지역으로 옮겨타기를 할 때는 반드시 '선매도 후매수' 원칙을 지켜야 한다"고 말했다

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농업인이란 1,000㎡이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나, 1년중90일이상 농업에 종사하   는 자. 농지에 330㎡이상의 고정식온실.버섯재배사.비닐하우스 기타 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물   또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자. 대가축2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나, 1년중 120일이상   축산업에 종사하는 자. 농업경영을 통한 농산물의 연간판매액이 100만원 이상인 자. 추진방향 귀농전략    - 귀농 전략 5 단계   1 단계 : 결심 무엇보다 중요한 것은 마음의 준비를 제대로 하는 일이다. 막연하게 "농사니까 먹고는 살겠지" 라고 생각할 것이 아니라 정말 농군이 될 각오를 가져야 한다. 자연으로의 회귀든 고소득 농업인이 되기 위한 도전이든 목표는 뚜렷할 수록 힘이 된다. 전국귀농운동본부 등을 통해 앞서 농촌으로 내려간 사람들의 얘기를 많이 들어 볼 필요가 있다. 실패한 사람들의 얘기를 들어볼 기회가 있다면 더욱 좋을 것이다. 귀농운동본부 등이 시행하는 영농교육 프로그램에 참여해 이론 공부와 함께 실습을 하면서 자신의 각오가 확실한 지를 짚어 보는 것도 좋은 방법이다. 각오가 섰다면 가족과도 상의해 동의를 얻어야 한다. 농사는 혼자서 할수 있는 일이 아니다. 남자와 여자가, 때로는 아이들이함께 즐거워할 수 있어야 농촌 정착이 순조롭다. 남자가 먼저 내려가 시험적으로 농사를 지으면서 가족들이 결과를 보아가며 합류하는 단계적 설득방법을 택한 사람도 있다.   2 단계 : 자금 계획 당장 도시에서와 같은 소득을 조급하게 목표로 삼는다면 첫해부터 실망하기는 쉽다. 농업은 즉시 결실 을 가져다 주는 것이 아니라 기다림과 인내를 요구하기 때문이다. 토박이 선배농부인 O씨가 "적어도 3년 정도의 여유시간을 갖고 기다리라" 고 충고하는 것도 이 때문이다. 어느 농업인은 이렇게 말한다. "자금계획은 3단계로 세우면 좋다. 자금이 일부는 농지와 살집을 마련하는데 사용한다. 다른 일부는 최소한 첫 일년간의 생활비로 사용한다. 마지막 일부는 농사를 짓는 데 직접 소요되는 투자 경비로 사용한다." 이 정도 자금 계획을 세울 여유가 없다면 처음부터 쫓기는 심정이 될 수 있다. 농업은 첫해에는 아무래도 소득을 기대할 수 없으므로 최소한의 생활비를 준비해야 한다. 물론 도시에서 살 때에 비해 현저히 적은 금액 이어도 된다. 땅만 있다면 간단한 채소나 양념류는 직접 거둘 수 있을 것이고, 도시에서처럼 몸단장이나 옷 단장에 많은 돈을 들이지 않아도 되기 때문이다.   3 단계 : 작목선택 다음은 어떤 농사를 지을 것인가를 결정하는 단계축산이냐 벼농사냐 아니면 야채냐 과수냐 화초냐 하는 것부터 예를 들어 화초라면 어떤 화초를 기를 것이 냐에 이르기까지 단계별로 검토해 자신의 주종목을 선택한다. 자신의 적성이나 취미, 수익성과 장래성 등을 함께 고려한다.   4 단계 : 농지구입 많은 사람들이 농사를 지으려면 땅부터 구해야 한다는 강박감을 갖는 것 같다. 그러나 이는 꼭 맞는 생각 이 아니다. 오히려 처음부터 원하는 만큼의 땅을 사놓고 시작할 필요는 없다고 선배농군들은 말한다. 땅을 빌려서 시작해도 된다. 많은 돈이 들지 않는다. 땅을 익히고 농사를 이해하면서 자신감을 얻은 뒤 마침 적당한 땅이 나오는 때를 기다려 보다 유리한 조건으로 농지를 매입하는 것이 기술이다. 1 ~ 2년 정도면 현지의 땅값도 파악할 수 있고 좋은 매물 정보도 얻을 수 있다.이때가 비로소 농지를 사도 좋은 시점이라고 보면 된다.   5단계 : 기술습득 이제 농사를 시작했으면 매일 같은 방법만 되풀이해도 되는 것일까. 적어도 21세기를 내다보고 도태 되지 않는 농업을 구상한다면 끊임없이 영농기술과 경영에 관한 연구를 계속해야 할 것이다. 처음 농사를 시작할 때는 해당 지역 농업인들이 고수하는 영농기술을 어느 정도 습득할 필요가 있다. 심지어 10년 이상 농사를 지어온 사람이라 하더라도 새로운 지역에 가서는 그곳의 농사법을 익혀야 한다는 말이 있다. 농사란 토양과 기후조건의 작은 차이에 따라서도 예민하게 결과가 달라지기 때문이다. 농지취득   농지취득자격증명은 개인과 법인, 농업인과 비농업인을 구분하지 않고 농지의 소유권을 취득하는 경우에는 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 하며, 농지의 소유권에 관한 등기 신청시 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다. 농지취득자격증명서를 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서에 취득하는 농지에 관한 농업경영계획서를 첨부하여 시·구·읍·면사무소에 제출하면 됩니다. 농지취득자격증명 발급신청을 접수한 시·구·읍·면에서는 신청인의 농지취득자격과 농업경영계획서의 실현 가능성을 검토하여 농지취득 자격증명을 발급하거나 신청서를 반려하게 됩니다.   취득가능 농지 규모 농업인이 아닌 도시민이 주말·체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 그 세대원이 소유하는 농지를 모두 합산하여 세대당 1,000m² 를 초과할 수 없습니다. 그런데 농지를 구입한 뒤 경작을 하지 않고 그대로 방치한다든지, 농지를 다른 사람에게 임대할 경우에는 농지처분의무가 부과됩니다. 농지처분의무는 시장·군수·구청장이 농지이용실태를 조사하여 농지를 처분할 것을 통지하게 되며, 처분통지를 받게 되면 1년 이내에 해당농지를 팔아야 합니다. 1년 이내에 팔지 못하면 6개월 간의 기간을 두어 처분명령을 하게 되며, 처분명령을 이행하지 않을 경우에는 그 농지를 팔 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 반복 부과하게 됩니다. 농가주택   농가주택 건립 조건 농업인이 아닌 자가 농지에 일반주택을 건립하고자 할 시 관리지역(준농림지역)을 기준으로 농지전용 신청시 ㎡당 공시지가의 30%의 농지보전부담금(2006.1.22부터 시행)을 납부하여야 하나, 농가주택에 대해서는 농지보전부담금 감면(면적 660㎡) 농지 구입후 그 취득농지에 농지전용을 통하여 농가주택을 신축할 수 있으며, 세대원의 총수입의 2분의 1이상이 농업소득일 경우 농지조성비가 감면 되며, 농가주택 건립으로 남은 농지규모가 농업경영(소유+임차)에 필요한 1,000㎡이상을 유지하여야 함. 귀농작목 및 규모   부부노동력으로 이용할수 있는 귀농작목 및 규모 초보자가 재배할 수 있는 작목에는 노지작물과 벼, 과수 그리고 표고버섯,축산 등이 있습니다. 노지작물에는 고추,참깨,땅콩,감자,고구마,마늘,생강,가을무,배추,파 등이 있으며, 과수에는 사과,배,복숭아,포도 등이 그리고, 축산에는 한우,흑염소,토종닭 등이 있습니다. 여기서는 소득, 노동생산성,자본이용의 효율성, 기술이나 입지를 따져봐야 합니다. 먼저, 소득이 높은 작목에는 시설채소,화훼류,과수 등이 있습니다. 둘째로, 노동생산성이 높은 작목에는 쌀,보리,하우스 무, 생강,오이,토마토,수박,사과,배,포도,화훼류 등이 있습니다. 셋째로, 자본이용이 효율적인 작목에는 수박,참외,오이,토마토,느타리버섯이 있습니다. 끝으로, 기술 및 입지가 중요한 작목에는 반촉성 오이, 하우스 무,화훼류가 있습니다. 영농개시 시기에는 가족노동력 위주로 영농계획을 꾸릴 수밖에 없습니다. 따라서, 아래표를 통해 부부 2인이 경영할 수 있는 작목별 재배면적을 참고하여 영농 계획을 세우십시오.   가족노동력 중심 적정규모(부부2인이 경영할수 있는 재배면적) 작목 규모(㎡) 작목 규모(㎡) 벼 10,000~ 13,000 가을무, 배추 6,000 반촉성오이 + 억제오이 4,300 가을배추 5,300 반촉성토마토 + 억제오이 4,600 고추 + 오이 3,300 촉성오이 + 벼가림오이 4,000 사과 17,000 반촉성수박 + 비가림수박 6,000 배 20,000 반촉성참외 + 비가림수박 5,000 가온포도 4,000 촉성고추 + 비가림오리 3,300 노지포도 5,300 반촉성딸기 5,300 느타리 200 촉성오이 4,300 표고 132,000 시설화훼 (장미, 국화, 백합) 2,000~2,600 비육우 170두 노지고추 16,000 젖소 50두 마늘 4,000 양돈 2,000~3000두 대파 2,000 양계 10,000~30,000수 자금지원   농업종합자금 융자지원   ○ 재 원 : 농협중앙회 농업종합자금   ○ 지원대상 사업 및 대상자      ㆍ 거창군 농업 발전기금 설치 및 운영 조례 제8조(대상사업 및 용도)      ㆍ동 조례 시행규칙 제4조(융자지원 대상자)   ○ 자금용도 : 시설자금, 운영자금   ○ 지원한도      ㆍ시설자금 : 5천만원 이하      ㆍ운영자금 : 1천만원 이하   ○ 지원조건      ㆍ시설자금 : 3년거치 5년 균등분할상환      ㆍ 운영자금 : 1년거치 3년 균등분할상환   ※ 대출금리 : 7.9% (농업인 부담 2%, 기금 이차보전 5.9%)   후계 농업인 육성사업   농업에 종사할 의욕이 있는 젊은 인력을 대상으로 정착자금 및 교육을 지원   ○ 후계 농업인이란      ㆍ농업에 종사할 젊은 인력의 영농정착을 지원하기 위하여 정부에서 사업 지원 대상으로 선정        한 농업인   ○ 후계 농업인이 될 수 있는 사람은？      ㆍ병역필 면제자 산업기능요원 편입 대상자 또는 여성      ㆍ창업농은 35세미만 영농경력 5년 미만      ㆍ신규 후계 농업인은 45세 미만 영농경역 10년 미만인자   ○ 지원내용은      ㆍ지원분야 : 경종, 축산 분야의 영농시설 설치 개보수 자금      ㆍ지원금액 : 2천만원~2억원까지      ㆍ지원조건 : 금리3%, 5년 거치 10년상환   귀농인 농자재구입 및 선도농가 현장 실습비 지원   ○ 소요예산 : 20,000천원   ○ 지원 내용 : 농자재구입 및 선도농가현장실습비   ○ 지원 농가 : 10농가(농가당 2,000천원 기준)   ○ 지원 조건      ㆍ대상자 : 타지에 거주하는 만60세이하 세대주 중 우리군에 이주 하여 농업에 종사코자 하는         자(공부상 실거주확인 등)      ㆍ농자재구입 지원비 : 귀농을 목적으로 소요되는 소형 농기구 및 농자재      ㆍ선도농가 현장실습 지원비 : 농업기술센터소장이 지정하는 일정 규모이상 선도농가에서 귀         농자가 현장실습에 필요한 소요 경비 지원 (월 30만원, 최대 7개월 까지)      ㆍ선도농가와 귀농가구가 군담당공무원 입회하에 쌍방간 계약하 여 월 20일이상 선도농가에         서 영농실습(영농일지 기록확행)      ㆍ최소한 5년이상 거주할 의사가 분명한자 우선지원      ㆍ귀농 정착후 농업발전기금 우선지원 추진   기타   귀농지원사업과 연계된 각종 영농기술교육(귀농인 모임체 결성, 집합교육 및 정보교환), 주택자   금지원, 농지구입 및 임대차, 각종 농업관련 자금지원 등 적극 알선 상담실시   발췌http://cafe.daum.net/return.?t__nil_cafemy=item ［농산물 직거래 전국연합］

출처 : 거창송이농산

글쓴이 : 산돌 원글보기

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