[스크랩] 경매 궁금증

제4회 거창 평생학습축제 사례발표

 

단체명 :거창경매컨설팅

 

제목 :부동산 경매 컨설턴트 과정 수료자 학습동아리

        운영 실태와 실무경험 사례발표

 

발표자 : 거창경매컨설팅/류현덕 

 

2009년 5월27일부터 7월30일까지 계명대학고 평생교육원 거창학습관에서 실시한

제2기 부동산경매 컨설턴트 과정은 평소 경매관련 지식에 관심이 많은 거창군민들에게 매우 유익한 학습프로그램이었다고 생각한다.

 

법원 부동산경매에 대한 일반인 및 관련종사자들의 관심이 증대됨에 따라

경매관련 지식에 대한 수요가 급증하고 있으며 그에 따른 부동산경매에 대한 올바른

이해를 통하여 부동산의 취득,개발 및 관리 등에 관하여 합리적인 의사결정을 가능하도록 한다는 추진계획에 따라 시행된 제2기 교육과정도 모집인원을 초과하는 사례를 낳았다.  

 

우리 제2기 교육생들은 거창지역의 부동산개발 및 관리의 효율성 증대,지역민의 재산권보호 및 권리실현,부동산 관련분야 종사자들에게 재교육의 기회 및 선진기법 제공을 추진배경으로 출발한 매우 유익한 학습프로그램을 수강할 기회를 가질 수 있었다. 

 

강의는 매주 2회,10주간,총 60여 시간이었으며,교재로는 경매부동산의 권리분석(최광수 저)과 경매실무(장치근 저), 두 권으로 나뉘어져 경매부동산에 대한 전반적인 권리분석을 위한 이론 교육과정과 경매경험담,판례와 법규,그 외 정보교류를 포함한 경매실무 과정으로 구분되어 실시되었다.

 

제2기 교육을 수료한 후 수강생들은 정기적인 동아리 형태의 친목모임을 가지기로 하였고,동아리 모임(거창경매컨설팅,회장 박성규 씨)산하에 다음카페(거창경매컨설팅,카페지기 배정윤 씨)를 개설하여 지금까지 약 1년여에 걸쳐 거창경매컨설턴트 모임을 잘 이어오고 있다.

 

동아리 모임 산하의 거창경매컨설팅 카페의 개설취지는 '부동산 경매컨설팅을 위한 거창군 컨설턴트들의 모임'으로 규정하고 있으며 현재 가입자수는 13명이다.

 

매월 월례회에서 실시하는 주제발표를 통하여 그간 학습한 내용을 복습하고 어려운 부분을 되짚어가며 실무에 접근하려는 노력을 하여왔으며 회원 상호간에 보다 긴밀한 정보교환을 통하여 단체로 경매물건 임장답사를 하는 등 경매부동산에 대한 보다 정확성있는 접근노력을 시도해 왔다.

 

특히,부동산관련 업계종사자,경제 및 생활법률,조경 등 다양한 전문분야에 보다 정통한 관내의 인사들을 초빙하여 특강의 기회를 가진 점 등은 회원들로부터 매우 유익하다는 호평을 받았으며 앞으로 보다 다양하고 알찬 시간을 꾸려보겠다는 임원진의 의지가

단호하여 회원들이 거는 기대가 매우 크다.

 

부동산 경매 컨설턴트 평생학습 과정을 수료한 이후의 경매응찰과정에서의 연구사례와 응찰을 하고 낙찰을 받은 사례는 매우 많겠으나, 여기서는 발표자의 경험을 토대로 가장 기초적이면서도 빈번하게 부딪히는 사례 몇 가지를 기술하고자 한다.

 

 

 목차

 

1.농지원부의 중요성

2.분묘기지권과 묘지문제

3.비닐하우스 이전문제

4.낙찰받은 건물의 연체된 공과금문제

5.이사비용 요구시

6.전선,각종 선줄문제

7.리모델링시 건물외관과 옥상문제

8.부동산 등기부등본 등 공부의 신뢰성 문제

9.경매시 입목에 관한 판결사례 기사

 

 

문1) 농지원부는 무엇이며 어떤 혜택이 있느냐?

 

농지원부란?

농업인을 증명할 수 있는 가장 기본적인 자료로 신분증과 같은 것이다.

 

농지원부는 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 농업인을

대상으로 발급해준다.(임대차 계약서도 유효하다)

 

 

농지법 시행령에서 말하는 농업인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

자를 말한다. <개정 2008.2.29>

 

1. 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는

    재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330 제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의

    농림수산식품부 령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물

    또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을

    사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자

 

 

 

농업인의 혜택은 크게 다음 3가지가 있다.

 

1.정부지원혜택

고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생은 등록금이 무이자로 융자된다.

또한 만5세 이하의 영·유아를 보육시설(유치원)에 보낼 경우 보조금 지원, 면세유 혜택 등 각종 보조금을 지원받을 수 있다.

 

 

2.각종 세제혜택

농지원부 작성 후 2년이 경과해 농지를 취득시 취득 및 등록세의 50%를 경감 받을 수 있으며,국민주택 채권 매입 시 세금이 면제된다.

또한 대출할 때 근저당 설정하면 등록세 및 채권 전부를 면제 받을 수 있다.

 

농지원부를 보유하고 8년 이상 재촌 및 자경이 입증되면 당해 농지 양도시

1억까지 양도소득세가 감면되고 1억 이상의 금액에 대해서는 9~36%의

일반세율이 적용된다.

 

농업인이 되면 개발 제한구역에서 확인 서류를 넣어 토지를 사용할 수 있고,

농기계 및 비닐하우스 시설 구입 등을 지원받을 수 있다.

 

 

 

3. 농지보전부담금 면제

농지 전용 경우에는 농지전용 부담금을 ㎡당 개별지가의 30%(최대5만원)를

부담해야 하지만, 농업인의 지위를 인정받으면 농지보전 부담금이 면제된다.

농가주택이나 농업용 축사 등을 보다 저렴하게 전용할 수 있다.

 

 

문2) 임야에 가보니 없던 묘지가 생겼다. 어떻게 하나요?

분묘기지권은

묘지를 설치한 후 20년 동안 아무런 조치없이 평온하게 지내왔을 때에 성립하는 것으로 이후 토지주의 승락 없이 설치한 묘지는 시장 (군수. 구청장)등의 허가를 받아 개장 할 수 있다.

 

먼저 연고자를 파악하여 3개월 이상의 기한을 정하여 이장해 가라고 알린다.

 

연고자를 모를 경우엔 묘비속 족보를 추적해서 토지관할 관서의 복지과 분묘담당에게 의뢰한다.망인의 제적등본을 떼어서 후손을 추적한다.

묘사진을 찍고 토지주임을 증명하는 서류를 갖추어 토지가 있는 관할 면사무소에

진정서를 낸다. 

 

그래도 연고를 못찾을 경우 또는

묘 설치자에게 불법 행위로 벌금까지 부과되고 이행강제금까지 물려도 세금만

내고 이장을 안해갈 때는 3개월 이상의 공고 절차를 거쳐 다른 곳에 묻어 놓고

표시를 해두고 묘지주인이 나타나면 이장해 가라고 한다.

 

서툴더라도 본인이 직접 행정기관에 민원을 제기하는 것이 제일 효과적이다.

경찰서에 고발도 불법행위가 인정되면 행정에서 순서대로 고발조치까지 해주기도 한다,

 

주인없는 실묘인 경우 요즘은 분묘 한 기당 얼마~ 이런식으로 이장을 대행해주는 업체가 생겼다.

 

분묘를 포함한 땅 경계에 철조망을 쳐놓고 염소를 키웠다는 사람의 예가 있다.

염소가 분묘를 다 헤쳐버렸는데 염소를 잡아다 벌을 줄 수도 없고 결국 하는 수

없이 묘를 옮겼다는 웃지못할 내용도 있다.

  

문3) 경매받은 땅에 설치된 비닐하우스 문제 어떻게 하나요?

경매에서 비닐하우스는 애매한 부분이다.

경우에 따라서 내것일 수도 네것일 수도 있다.

 

특별한 매각 조건이 없으면 시설물도 포함해서 매각된다.

그러나 보통 농지에 있는 비닐하우스는 매각에서 제외된다. 즉 지상권이 있다.

다만 경작물은 경작자의 소유이니 수확할 때까지 건드리면 안된다.

경작주에게 언제까지 수확할 것인지 확인해보아야 한다.

 

경매물건과는 별도로 임자가 따로 있을 경우에는 어느 정도 실비보상을 해 주고

하우스는 철거하지 말고 덩굴성 작물을 심으시면 아주 좋다.

남의 하우스가 왜 여기 지어졌을까?

십중팔구 자기땅에 마땅히 지을 곳이 없어서 그런 것이므로

덩연히 마땅히 옮길 곳이 없을 것이다.

 

그리고 일방적으로 하우스를 넘기라고 하면 가격을 비싸게 부른다.

그러니 철거를 하라고 강하게 요구를 하면서 인수쪽으로 생각해 본다 .

하우스 임자도 마땅한 자리가 없으면 넘기는 쪽으로 가닥을 잡을 것이다.

일단 당사자간 적당한 합의가 되면 가장 좋은데 안되면 법문을 두드릴

각오를 해야한다.

필자의 경험으로는 적정한 선에서 합의하여 인수하는 것이 정답이라 생각한다.

 

 

문4) 낙찰받은 건물에 연체되어 있는 공과금 문제는 누가 내나요?

경매물의 전기세,수도세 등 각종 미남 연체공과금은 꼭 낙찰자가 내야할까?

그렇지 않다.경매대금 납부일을 부동산 명도일로 잡아 그 이전의 공과금은  사용한 사람이 내야 한다.이 비용을 절약하여 경매를 당한 전주인이나 세입자 이사비용으로 사용하면 좋다.

 

 

문5) 이사비용 과다 요구시 어떻게 할까요?

좁은 지역사회에서 낙찰자에게 참 어려운 문제이기는 하나 법을 우선하여 상호간에 협의를 거쳐야할 관문이며 대화를 통한 합의점 도출이 가장 무난하다고 본다.

단,세입자와 대항력없는 전 주인의 이사비용 청구시 낙찰대금 납부와 동시에

형식적 절차일지라도 대금납부와 동시에  법원에 인도명령 신청을 바로 하는게

결국 가장 빨리 내 보낼 수 있는 방법이다.

 

 

문6) 건물에 걸쳐져 있는 전선,각종 선줄 제거문제 해결은?

건물외벽에 고정되어 있는 전기,전화 인입선이나 유선 등 각종 선줄 정리문제는

해당관서나 업체 등에 통지하여 최대한 깨끗하게 정리할 수가 있다.

 

내 건물 옥상과 외벽은 전봇대가 아니므로 이웃 집에 건너가는 전선 등을 허용할 이유는 없다.건물 외벽과 전선의 이격거리는 보통 잘 안지켜지고, 전면 벽면과 평형하게 지나가는 전선 등은 이사나 공사에 지장을 초래하므로 도로 건너편으로 건너가게 할 수 있다.

또한 공사나 이사를 할 때에 해당 업체 등을 부르면 전선을 일시 철거하거나

밀어올려 주는 등 최대한 편의를 제공해 준다.

 

 

문7) 상가 리모델링시 건물외관과 옥상 수리 문제는?

오래된 상가건물을 낙찰받아 리모델링을 하여 시세차익을 생각하려면 외벽시공에 신경이 쓰인다.전면 외벽은 개인취향에 따라 자재를 선택하면 되겠으나 빈 점포일 때 정리하는 편이 좋겠다.전면 면적이 크지 않은 경우에는 타일시공이나 대리석 시공이나 단가 차이가 크지 않다.화강석 도시 거창의 경우에는 더욱 그러하다.

 

가능하면 보일러실 등 공조시설은 옥상 계단실 쪽으로 모아서 시설하면

상가의 공간활용에 효율적이다.

 

옥상바닥은 꼭 물이 새지 않더라도 에폭시나 우레탄 도장을 하는 것이 옥상바닥

수명 연장에 매우 좋다.

옥상 바닥면적에 들어가는 방수도료 및 자재 등 비용은 평당 약 1만원 미만이다.(30평에 약 25만원 정도)

 

 문8) 왜 현장 답사가 중요한가?

부동산의 등기부등본 등 공부의 신뢰성 문제는 개인이 점검해야할 몫이다.  

우리나라 등기부등본의 약 5%정도가 정확하지 않다고 한다.

그리고 실제 모양 및 용도의 제약성에 비추어 공부와의 차이는 반드시 점검해야

하며 정확한 임장활동을 하지 않으면 함정에 빠지기가 쉽다.

 

지난 6월 중순에 경험한 사례이다.

 

필자의 지인인 A씨는 전세를 살던 집을 비워달라는 주인의 통고에 돌려받을 보증금을 포함한 여유돈으로 다른 전세를 구하기가 용의치 않자 읍내 외곽지역에

꽤 저렴한 대지 약 59평을 구입하였다.

 

등기부 등 공부를 확인하였더니 자연녹지지역이긴 하지만 약 12평 정도의 투룸

정도는 건축이 가능하겠기에 땅값을 포함하여 약2,000만원 정도면 저렴하게 내 집을 지을 수 있겠다고 생각하고 답사를 해 보니 땅이 집터로 좋아보였고 좁지만 승용차 정도는 드나들 정도로 도로도 나 있는 등 모든 건축조건이 무난해 보였다. 

 

그러나 계약을  마치고 집을 지으려고 막상 측량을 해보았더니 계약한 땅의 왼편으로 길게 도로가 나 있고 심지어 약 6 평이 하천속에 잠겨있는 것이었다.

결국 건축을 할 수 있는 면적은 32평의 20%인  약 6평 정도였으므로  실질적 건축행위를 할 수  없는 지경이라 부랴부랴 손해를 보고 되팔아야만 했다. 

 

경매나 매매나 땅을 구입할 때에 일일이 측량을 한 연후에 구입하기란 쉬운 일이 아니다.그러나 임장시에 주의할 점은 땅 생김새가 지적도와 같다고 할지라도 농로를 끼고 있거나 하천이 접한 경우에는 내 땅이 새마을 사업 등으로 도로로 편입된 사실이 있는지, 하천의 경계는 어디쯤인지 일단 의심을 할 필요가 있으며 필요에 따라 매입전에 경계측량을 선행함이 마땅하다 하겠다.

 

 

문9)경매시 입목에 관한 판결 기사

 

기사 제목:전주지법 “토지 경매땐 심어진 나무도 포함”
새로 매입한 토지에 심어진 나무가 당초 경매대상 목적물에서 제외됐더라도

사전에 법적 조치가 없었다면 임의로 처분해도 정당하다는 판결이 나왔다.

전주지법 민사1단독 김상연 판사는 13일 A씨(49)가 “본인 소유의 복숭아나무까지 허락없이 받았다며” B씨(38)를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 “이유없다”며

원고의 청구를 기각하고 “패소판결” 됐다.

A씨는 무주에 복숭아나무 115그루를 심어놓은 받을 소유하고 있었지만 채무로

인해 밭이 법원 부동산 경매에 넘어가게 됐고 결국 B씨의 부인이 2005년 6월 경매절차를 통해 매수했다. 경매절차 당시 매각물건 명세서에는 복숭아나무가 경매대상 목적물에서 제외됐었다.

B씨는 이어 이듬해 초순 C씨에게 해당토지와 그곳에 심어진 복숭아나무 모두를 2,500만원에 매도했고, 매수자는 소유권 이전등기를 마친 뒤 곧바로 복숭아나무를 베어냈다.

이같은 사실을 알게 된 A씨는 “당초 경매물건은 토지에 불과하므로 복숭아나무는 여전히 본인의 것 이라고 주장하며” 그런데도  B씨가 자신의 소유인 것처럼 손해를 가하고 부당이득을 취했으므로 “나무값 2,300만원을 달라”고 소송을 냈다.

재판부는 판결문에서 “경매대상 토지에 있던 채무자 소유의 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목을 제외하고는 그 토지의

일부로 간주돼 함께 경매 되는것” 이라고 밝혔다.

재판부는 또 “복숭아나무가 비록 매각물건 명세서에서 제외됐더라도 수목의 소유권은 특별한 사정이 없는한 경매절차를 통해 토지 매수자에게 확정적으로 귀속됐다고 할 것” 이라며 “따라서 원고의 소유임을 전제로 한 사건 청구는 이유없다”고 덧붙였다.

김종춘 공보판사는 “토지가 경매로 넘어갔을 경우 지상에 있는 수목에 대한 소유권 등 권리를 인정받으려면 법원에 구지(수거)청구를 해야 한다”고 설명했다.

출처: 부동산 전문가 만들기[싸이벅스]
웹문 http://blog.naver.com/cybogs/20054610458
국민일보 쿠키뉴스 제휴사 / 새전북신문 김동욱 기자

 

출처 //http://cafe.daum.net/return.?t__nil_cafemy=item

                  농산물 직거래 전국연합

 

 

 

출처 : 거창송이농산

글쓴이 : 산돌 원글보기

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